Единый Центр Недвижимости
Московская областьг. ПОДОЛЬСК, ПРОСПЕКТ ЛЕНИНА, д 107/49, БЦ «КРАСНЫЕ РЯДЫ», ОФИС 405
тел.: (495) 790-53-93 (4967) 63-46-94

Инвестирование в недвижимость

Недвижимость — нужно ли инвестировать весь капитал? Ответ однозначный — нет, не нужно. Или вы не согласны?

Давайте порассуждаем, стоит ли все деньги инвестировать в один актив. Даже если этот актив является таким привлекательным, как недвижимость. По моему твердому убеждению, ни в один актив нельзя инвестировать весь свой капитал.

Например, миллионеры размещают свой капитал по различным активам (приблизительная структура):
20% — ценные бумаги и инвестиционные фонды;
25% — пенсионные планы;
20% — недвижимость;
20% — бизнес;
15% — другие, в том числе банки.

Такое распределение защищает их капитал от инвестиционных рисков. Ведь вы не будете отрицать, что любой актив подвергается рыночным рискам. И недвижимость не является исключением.

Хотя в России с 1998 г. пока не было обвалов или коррекций на рынке недвижимости, я не сомневаюсь, что они обязательно будут. Может быть, через год. Или через 5 лет. Может быть, позже. Но коррекции или лопание «пузыря» происходят на любом рынке.

Тем не менее моя практика показывает, что именно недвижимость для большинства людей является самым желанным активом. Все хотят иметь недвижимость.

На семинарах, которые я провожу, этот инвестиционный инструмент вызывает очень большой интерес у участников семинаров наряду с фондовым рынком. И это понятно — недвижимость нравится всем, потому что в отличие от других инвестиционных инструментов (акций, ПИФов) ее можно потрогать руками и реально ощутить, что это твое.
Практически во всех разрабатываемых нами планах недвижимость присутствует как объект инвестиций или же, как необходимая для жизни потребность. Кроме того, инвестиции в рентную недвижимость используются в пенсионных планах, т. е. для получения на пенсии пассивного дохода.

Но давайте сначала. От чего зависит изменение цен на недвижимость? Ведь недвижимость, как и любой другой инвестиционный инструмент, подвержен ценовым колебаниям. И не только вверх, но и вниз. Давайте для примера рассмотрим период бурного роста недвижимости с 2000 по 2006 г. В этот период недвижимость росла практически во всех странах мира (за исключением таких стран, как КНДР, Ирак и им подобных). Недвижимость выросла в европейских странах, в США, в России и странах СНГ.

Что послужило причиной роста цен на недвижимость в развитых странах — США и странах Европы? Ответ достаточно прост — падение процентных ставок.

За период с 2000 по 2002 г. ставка, устанавливаемая Федеральной резервной системой (ФРС) США (центральный банк США) по доллару США, упала с 7,5 до 1%. Такое падение было вызвано тем, что в 2000 г. в США и Европе налицо были признаки экономического кризиса, а в такой ситуации правительства используют регулирование процентных ставок как инструмент для стимулирования экономики. То есть при понижении процентных ставок стоимость кредитов для предприятий становится ниже, они (предприятия) берут кредиты в банках на развитие бизнеса и таким образом поднимают экономику.

Но в такой ситуации падает стоимость кредитов и для физических лиц. В том числе и стоимость ипотечных кредитов. Такие ставки по ипотечным кредитам в США, как в 2003 г. (менее 3% годовых), были в последний раз 45 лет до этого года. И совершенно естественно, что люди начинают активно брать ипотечные кредиты для покупки квартир и домов, а также для их строительства.

Такой бум ипотечного кредитования ведет к росту цен на недвижимость в тех странах, где ипотечное кредитование хорошо развито. Этим объясняется и уменьшение спроса на недвижимость в те периоды, когда процентные ставки начинают расти. К 2006 г. ставка ФРС по доллару выросла до 5%, и во второй половине 2006 г. с рынка недвижимости начали приходить не очень хорошие новости.

Что повлияло на цены на недвижимость в России и других странах СНГ в тот же период: с 2000 по 2006 г.? Ведь ипотечное кредитование в наших странах не развито, поэтому уровень процентных ставок по кредитам не играет решающей роли.

Основной причиной роста цен на недвижимость явился рост цен на нефть. Огромные деньги потекли в Россию от продажи нефти и далее расползлись по близлежащим странам. Эти деньги должны искать себе применение, и они нашли его, подняв цены на недвижимость и на акции. Этот огромный поток денежных средств оказал свое влияние и на зарубежную недвижимость — русские миллионеры и миллиардеры начали активно скупать недвижимость в европейских странах. Я думаю, все вы слышали о том, как русские скупают недвижимость в Англии и на Лазурном берегу.

Один мой знакомый француз, имеющий отношение к рынку недвижимости, рассказывал, что творилось на Лазурном берегу в 2004 г. Англичанин приехал в Ниццу, нашел там квартиру, которая была выставлена на продажу, и начал своеобразно торговаться с владельцем квартиры.

Покупатель: «Сколько стоит эта квартира?»

Продавец: «$1 млн».

Покупатель: «Даю тебе $1,2 млн, и больше никому эту квартиру не показывай и не предлагай».

Далее, через 1 месяц англичанин привез в Ниццу русского бизнесмена с деньгами и предложил ему купить эту же квартиру по цене $2,5 млн. Русский купил не торгуясь.

Вот такой это был рынок.

Сегодня, в начале 2007 г., рынок недвижимости замер. Таких сделок уже нет на рынке. Предложение жилой недвижимости в России увеличилось, а покупатели не торопятся покупать — ждут, что цены упадут ниже. Может ли случиться обвал на рынке недвижимости? На рынке может быть все.

В 2006 г. в газете «КоммерсантЪ» была опубликована статья под названием «Как рушились рынки недвижимости». Прочтите ее, и вы увидите, что даже этот очень привлекательный для инвесторов рынок может в некоторые периоды очень сильно падать. Любопытно, не правда ли?

А вы знаете, какие аргументы в пользу бесконечного роста недвижимости используют аналитики и продавцы недвижимости? Возможно, вы будете удивлены, но аргументы те же, что мы слышим и сегодня. И самый главный аргумент в пользу того, что недвижимость не будет падать в цене, — это то, что свободной земли становится все меньше, а население растет. В 80-х гг. этот аргумент был очень весомым на рынке недвижимости в Японии — все покупали недвижимость, потому что им говорили: «В Японии так мало земли. Неужели вы думаете, что она может подешеветь? Никогда! Цена может только расти!»

И соответственно на рынке был раздут «пузырь», о котором вы читали выше, он очень громко лопнул в 1990 г.

Не очень оптимистично я начал данный раздел, посвященный недвижимости. Не потому, что я не люблю этот рынок. Наоборот, мне очень нравится недвижимость как объект для инвестиций. Но я всегда критически отношусь к максимализму в любом его виде. Когда мне говорят, что инвестирование всего капитала в недвижимость обосновано, я не могу с этим согласиться. Я предлагаю тем, кто это говорит, взглянуть на структуру миллионеров, которую я показал ранее, и спрашиваю у них, почему миллионеры не инвестируют все свои деньги в недвижимость? Неужели они так глупы и не понимают, что недвижимость — это беспроигрышный вариант для инвестирования? А они покупают какие-то ценные бумаги, паи фондов и, что вообще непонятно, часть денег инвестируют в пенсионные фонды и страховые компании!

Нет, эти люди как раз неглупы. Они прекрасно знают, что такое рынок (недвижимости или фондовый) и каким колебаниям он подвержен. И именно поэтому они распределяют свои инвестиции.

Поэтому я сразу прошу не считать меня противником инвестирования в недвижимость — я сторонник грамотного инвестирования в разные активы, включая недвижимость. Но давайте взглянем, с какой целью приобретается недвижимость?
Для собственных нужд, т. е. для проживания. Практически у каждого человека в планах стоит приобретение квартиры или дома или же обмен своей квартиры на большую квартиру. Возможно также приобретение квартиры для своих детей. Собственная квартира или дом — одно из самых важных приобретений в жизни каждого человека.
С целью инвестирования свободных средств и получения дохода в виде рентных платежей (от сдачи недвижимости в аренду) или за счет роста стоимости самой недвижимости. В зависимости от цели приобретения вы должны решить, покупать или не покупать ее именно в данный момент.

Если вы собираетесь покупать квартиру (или дом) для себя, для постоянного проживания, не следует ждать, когда ситуация на рынке станет более благоприятной для покупки. Я встречал людей, которые хотели начинать строить квартиру в 2004 г., но тогда стоимость 1 квадратного метра в Москве была $1000 и они говорили: «Это очень высокая цена. Я не буду строить квартиру по этой цене. Я лучше подожду несколько месяцев — цена должна обязательно упасть».

А когда в 2005 г. цена квадратного метра поднялась до $2000, они говорили: «Почему же мы не купили себе квартиру год назад? Тогда цена была такая хорошая — всего $1000 за 1 м2! А сейчас? $2000 — это сумасшедшая цена. Мы не будем по такой спекулятивной цене покупать квартиру. Она (цена) должна обвалиться в ближайшие месяцы. Подождем еще несколько месяцев».

Что они говорили в 2006 г., я не знаю, но догадываюсь.

Поэтому если у вас есть возможность купить или построить квартиру или дом с целью проживания, не ждите лучших времен — покупайте или начинайте строить. Даже с использованием ипотечного кредита — это единственный кредит, который можно и нужно брать. В дальнейшем, если у вас будет такая возможность, постарайтесь погасить его досрочно, но не ждите, когда цены на рынке начнут падать.

А вот вторая цель покупки недвижимости — инвестирование свободных средств. И здесь нужно подходить к покупке недвижимости более осторожно — ведь вы можете найти другое применение своим деньгам. Возможно, ситуация на фондовом рынке более благоприятна для инвестирования, чем ситуация на рынке недвижимости.

Кроме того, у вас должен быть спланирован инвестиционный портфель. Я все к тому же, к стратегии инвестирования миллионеров. Взгляните на свой сегодняшний инвестиционный портфель. Если 90% в нем занимает недвижимость, стоит ли еще инвестировать деньги в недвижимость? Или же наоборот, если в вашем портфеле недвижимости нет, подумайте о покупке жилой или офисной недвижимости.

Ну а если средств для покупки недвижимости у вас нет (при нынешней то цене!), вы можете купить паи ПИФа недвижимости и таким образом получить доход от роста цен на недвижимость (если они будут расти).

Есть два варианта инвестирования в недвижимость.
Приобретение недвижимости на этапе ее строительства с целью дальнейшей продажи этой недвижимости после сдачи дома. На этапе от начала строительства до сдачи объекта цены на квартиры в этом доме растут, и к моменту сдачи могут вырасти на 40-50%. Риски при этом очень велики, так как не все дома достраиваются. Сегодня у всех еще в памяти незабвенная «Социальная Инициатива» — компания, которая обманула тысячи людей, доверивших ей свои деньги (иногда последние), и обещавшая построить им новые квартиры. И именно по этой причине цена на квартиру в строящемся доме на самом начальном этапе (когда еще и котлован не вырыт), самые низкие.
Приобретение недвижимости (на первичном либо на вторичном рынке). Приобретение недвижимости на вторичном рынке менее рискованно, так как инвестор приобретает уже сданный в эксплуатацию объект и риск того, что дом не достроят, отсутствует. Но и цена в этом случае значительно выше, чем в случае участия в долевом строительстве. Вариант приобретения рентной недвижимости более привлекателен, так как от такой недвижимости человек может получать регулярный пассивный доход. И именно такой вариант инвестирования мы используем при разработке ЛФП, когда планируем получение пассивного дохода на пенсии. То есть недвижимость является одним из инвестиционных инструментов, используемых в пенсионных планах.

Что я как финансовый консультант могу рекомендовать вам по вопросу приобретения недвижимости? Во-первых, еще раз повторю, что нельзя класть все яйца в одну корзину. Даже если эта корзина — недвижимость.

А вы никогда не сравнивали доход, полученный от роста цен на недвижимость и от роста фондового рынка? Очень рекомендую это сделать. Хотя... Можете уже не делать, потому что я сделал такое сравнение и покажу его вам чуть позже.

Один мой знакомый очень любит недвижимость, потому что за период с 2000 по 2006 г. она выросла на 690%, а у него есть несколько квартир в разных городах. Поэтому, когда мы с ним беседуем, он всегда говорит, что лучшего инструмента для инвестирования просто нет.

«Посмотри, в 2005 г. цены на недвижимость выросли на 30%, — говорит он мне. — Где еще я смогу получить такую доходность от инвестиций?»

«Сергей, а ты следишь за российским фондовым рынком?» — отвечаю я вопросом на вопрос.

«А что за ним следить? Все равно фондовый рынок такого дохода дать не может», — ответил он.

«В том же 2005 г. этот рынок вырос на 85%. Почти в 3 раза больше, чем рынок недвижимости. У тебя уже сегодня почти весь твой капитал находится в недвижимости. Что ты будешь делать, если на этом рынке произойдет коррекция и цены упадут? А это обязательно когда-то произойдет. Не придется ли тебе продавать твою недвижимость по заниженной цене просто потому, что у тебя нет других активов для продажи? Тех же ПИФов или акций?»

«Да ты что? — удивился Сергей. — Никогда бы не подумал, что фондовый рынок может так вырасти за 1 год. Я считал, что лишь недвижимость может показать высокий рост».

Это не выдуманная ситуация, а совершенно реальная. Очень многие люди знают и предпочитают лишь один вид инвестиций: одни любят недвижимость, другие — фондовый рынок.

Но в идеальном варианте нужно иметь в своем инвестиционном портфеле и то и другое.

Если же сравнивать рост рынка недвижимости и фондового рынка начиная с 2000 г., то они идут в ногу — рынок недвижимости вырос с 2000 г. по ноябрь 2006 г. на 690%, а фондовый рынок за тот же период времени — на 680%.

Некоторые люди пытаются разрабатывать самые разные схемы при покупке недвижимости. Например, они хотят купить квартиру, сдать ее в аренду и далее взять ипотечный кредит на строительство новой квартиры. А проценты по кредиту они собираются платить за счет получаемой ренты. Все бы было замечательно в данной схеме, если бы не риски, которые эти люди не принимают в расчет. А это уже второй пункт, на который следует обратить внимание.

Во-вторых, вы должны иметь план погашения кредита. Иногда люди готовы брать ипотечный кредит, не совсем понимая, как они будут его гасить. Если они до сих пор не могли инвестировать часть своего дохода, а все тратили, откуда они возьмут деньги на ежемесячные выплаты банку по кредиту? В плане это должно быть отражено очень четко. Та схема, пример которой описан ранее, несет в себе значительные риски. И риски эти заключаются в том, что стоимость аренды может упасть и тот доход, на который рассчитывают люди, может значительно уменьшится (такое зачастую происходит во время экономических кризисов). В такой ситуации они не смогут достроить свою новую квартиру. Фактически с такой схемой они включаются в игру на рынке. Не важно, что это не фондовый и не валютный рынок — все равно это рынок, и он несет с собой риски малой ликвидности, так как недвижимость нельзя продать так быстро, как акции или паи ПИФов.

В какую недвижимость можно инвестировать деньги?
Жилая недвижимость — квартиры, коттеджи, дачи. Если речь идет о приобретении недвижимости с целью ее дальнейшей сдачи в аренду, то лучше покупать квартиру в городе, так как загородный дом или дачу сдать в аренду гораздо сложнее. К тому же их можно сдать, как правило, лишь на сезон, а не на весь год.
Нежилая недвижимость — коммерческая (офисы, склады) и гаражи.

Если вы собираетесь покупать недвижимость, то должны четко представлять, с какой целью вы ее приобретаете. Зачастую бывает так, что кто-то из знакомых или соседей скажет вам, что сейчас очень выгодно купить офисную недвижимость и сдавать ее в аренду. И тогда вы побежите на рынок и будете смотреть, что предлагают на продажу. Какие офисы продаются или строятся.

Недолго думая, вы решите купить офис по первому предложению в любом месте. При этом вы не изучили рынок недвижимости, не узнавали, есть ли спрос на офисную недвижимость в том районе, где вы собираетесь ее купить, — просто сосед посоветовал.

А от чего в первую очередь зависят цены на недвижимость и стоимость аренды? ОТ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ!

Ситуация, которую я описал, встречается довольно редко — чаще люди все же изучают рынок самостоятельно и только потом принимают решение по приобретению недвижимости. Но при этом ни в коем случае не следует покупать недвижимость с использованием ипотечного кредита без предварительного расчета плана погашения этого кредита. Не стоит кидаться в омут с головой, как некоторые делают: «Эх, главное влезть в дело, а там видно будет». Из-за такой бесшабашности можно потерять немало денег.

Иногда у людей встречается ситуация, когда в списке их активов есть какая-то недвижимость (оставшийся в наследство домик в деревне или участок земли). Многие не думают об этих активах, а иногда вообще забывают о них. Иногда они считают, что раз недвижимость растет, то и их участки тоже растут в цене.

Обратите внимание на такие активы, если они у вас есть, и «решите их судьбу»:
если эти активы находятся под вашим контролем и вы осознанно держите их в расчете на рост их стоимости, значит, эти активы могут остаться в вашем инвестиционном портфеле;
если же вы позабыли о домике в деревне и не контролируете эти активы, не знаете состояния рынка недвижимости в том регионе, где находится ваша недвижимость (каковы цены, ликвидность), то лучше эту недвижимость продать, а деньги инвестировать в другие инвестиционные инструменты — банки, фондовый рынок. Так их будет проще держать под контролем.

Сегодня очень многие интересуются приобретением недвижимости с целью сдачи ее в аренду и получения пассивного дохода. Роберт Кийосаки очень хорошо описал преимущества такого инвестирования, и своими книгами промотивировал читателей.

Какова доходность от сдачи недвижимости в аренду? По состоянию на 2006 г. стоимость аренды жилых помещений очень сильно отстала от стоимости аренды офисных помещений. И осенью 2006 г. доход от сдачи в аренду квартир в Москве и в Санкт-Петербурге составлял 4-5% годовых. При этом нужно еще заплатить налог на получаемый от аренды доход в размере 13%. Согласитесь, не очень привлекательные цифры. Если рост цен на недвижимость не продолжится, этот актив становится малорентабельным. А еще за несколько лет до этого времени доход от сдачи в аренду составлял 10-12% годовых. Тем не менее не стоит торопиться продавать свою недвижимость, если она не приносит вам большого дохода. Недвижимость (как и фондовый рынок) в долгосрочном периоде растет и, если постоянно покупать и продавать эти активы (т. е. фактически спекулировать на этих рынках), это вряд ли будет выгодным. Лучше использовать стратегию «buy-end-hold», т. е. «купи и держи».

Как рассчитывается доходность от сдачи в аренду? Очень просто: годовой доход от сдачи квартиры в аренду х 100 / Рыночная стоимость квартиры.

Например, рыночная стоимость квартиры на сегодняшний день — $100 000. Доход, получаемый владельцем квартиры от сдачи ее в аренду — $400 в месяц. Соответственно годовой доход составляет 400 х 12 = $4800. Годовая доходность от сдачи в аренду — 4,8%: 4800 х 100 / 100 000

А что по доходности от сдачи в аренду коммерческой недвижимости? На это же время (осень 2006 г.) доходность такой операции составила приблизительно 8-10% годовых. Это — значительно выше дохода от сдачи в аренду жилой недвижимости. Это и понятно экономика России на подъеме, создаются новые компании, которым нужны помещения для работы, поэтому спрос на офисные помещения растет.

Очень многие любят недвижимость потому, что ее можно потрогать руками и осознать, что это твое. С другой стороны, не у всех есть возможность приобрести недвижимость даже по ипотеке, особенно при сегодняшних высоких ценах.

В этой ситуации есть два выхода:
приобрести недорогую недвижимость: гараж, дачу, для сдачи в аренду;
купить паи ПИФа недвижимости.

В сентябре 2006 г. в журнале «Профиль» была опубликована статья «За недвижимостью — в фонд». Эта статья посвящена ПИФам недвижимости. Эти ПИФы привлекают все больше внимания инвесторов. Если пару лет назад они были совершенно недоступны людям со средним достатком, так как минимальные суммы инвестирования были очень высокими (от 10 млн р.), то сегодня паи фондов недвижимости можно купить гораздо дешевле и с каждым месяцем минимальные инвестиционные суммы уменьшаются.

Как выбирать и покупать недвижимость? Вот этого я здесь не скажу — вам понадобится консультация хорошего риелтора. Я сам обращаюсь к специалистам, когда покупаю недвижимость.

Процесс покупки очень важен. В одной книге я прочел, что если недвижимость выставлена на продажу публично, значит, покупать ее уже поздно. То есть она никому уже не нужна. Это, конечно, слишком круто, но доля истины в том есть.

При покупке может возникнуть масса каких-то моментов, на которые ни продавец, ни риелтор вам не укажут. Но вы обязательно обнаружите эти моменты (читай — недостатки) после покупки.

Однажды я принимал участие в конференции и присутствовал на выступлении одного опытного риелтора с пятнадцатилетней практикой. На конференции он рассказал случай о том, как он продавал одну квартиру в Москве.

Это происходило летом. Когда он увидел саму квартиру, у него не возникло никаких вопросов, все было нормально. Возле дома была неболбшая березовая роща. А сам дом и роща располагались не очень далеко от какой-то тепловой станции или чего-то еще. Этой станции видно не было, но, проходя к дому через березовую рощу, риелтор заметил, что с одной стороны рощи все березы стоят почти без листвы — как будто листья кто-то сжег. Позже он выяснил, что это последствия работы той самой станции (тепловой?).

Что же сделал этот риелтор? Он купил эту квартиру у продавца сам, указав на все недостатки и снизив за счет этого цену. Но продавать ее летом он не стал — он дождался зимы, когда листьев на деревьях не стало. Вот такие они — риелторы.

Информация у нас на сайте - ротбанд штукатурка - смотрите информацию тут!
И в заключение я еще раз хотел бы повторить, что, если вам нравится недвижимость и вы хотели бы инвестировать в нее свои деньги, но их у вас недостаточно, чтобы купить собственную квартиру или офисное помещение, подберите для инвестирования ПИФ недвижимости — это очень хорошая альтернатива инвестирования непосредственно в недвижимость.